所在等不明共有者の持分の取得と譲渡

2022年08月12日 11:25

 相続における重要ファクターとして不動産の問題があります。そしてこの不動産の問題は見る角度によって相続における遺産分割の問題、空き家問題、共有問題等様々な問題を提示してきます。
今回は不動産の共有問題に係る所在等不明共有者の持分について、2023年4月1日施行の法改正の概要ついて見ていきたいと思います。
 不動産の共有者の中に所在不明者がいた場合にはどうなるのでしょうか。共有状態であるだけでも管理等の問題が発生するのに共有者の中に所在不明者がいたら頭の痛いところです。
所在不明者との共有関係を解消して一つでも問題を解消していきたいところですが、裁判上の煩雑な手続きが必要な共有物分割請求訴訟を行ない、それでも共有関係の解消まで相応の期間を要するという問題があり、所在不明者の氏名すら特定できない者がある場合には共有物分割請求訴訟を利用することができないという問題もあります。
 そこで不動産の共有者は、共有者の中に所在等不明共有者がいる場合において、所在等不明共有者の持分の取得を求める申立てをし、申立てをした共有者が定められた金額を供託することで、裁判所の決定により、所在等不明共有者の持分を取得することができる、ただし、所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合には、相続開始から10年を経過した場合に限り、持分取得の手続きを利用することができる、という制度が新設されました(改正民法第262条の2)。
これにより、申立てをした共有者は共有物分割請求訴訟を行なわずに所在等不明共有者の持分を取得することができるようになります。
共有関係を解消するための方法が一つ加わったということでしょうか。
 共有関係にある不動産で問題となるものの一つに不動産の売却行為があります。通常は共有者全員の同意のもと各々の持分を全て売却する形で第三者に所有権を移転させますが、持分の中に所在等不明共有者がいた場合には問題が発生してしまいます。
このような場合には、共有物分割請求訴訟の手続きを行なうか、不在者財産管理人制度を利用するかという2択でした。
しかし、共有不動産全体を第三者に売却する新たな手段として、共有者が申立てをして裁判所が所在等不明共有者の持分を譲渡する権限を申立人に付与することで不動産を売却することができる制度が新設されました。ただし、所在等不明共有者の持分が相続財産に属する場合、相続開始から10年を経過していなときは本制度を利用できないという制限があります(改正民法第262条の3)。
これにより、決定を受けた共有者は、所在等不明共有者を除く共有者全員で、特定の第三者と売買契約を締結するなどの方法をとることで、所在等不明共有者の持分を含む不動産全体を譲渡することができるようになります。
注意しなければならないのは、あくまでも不動産全体を譲渡するという目的を達成するために付与される権限なので、所在等不明共有者の持分だけを譲渡することはできず、譲渡以外の処分行為(例えば、抵当権の設定等)も認められないということです。
また、所在等不明共有者の持分を譲渡する権限の付与の裁判の効力が生じた後、2ヶ月以内にその裁判により付与された権限に基づく所在等不明共有者の持分の譲渡の効力が生じないときは、その裁判は効力を失うとされています。権限付与の決定を受けた共有者が、長期間にわたり不動産を処分しないという事態が生じることは相当ではないこと、また、通常、申立てをする際には、譲渡をする第三者が定まっていると考えられる、という理由から、譲渡権限付与の決定の効力に終期が定められたようです。
不動産共有に関する新制度が2023年4月1日から施行されますが、あくまでも所在等不明共有者がいる場合の処置であって、共有問題そのものを根本的に解決する手段ではありません。
所在等不明共有者がいる空き家問題等に関しては解決のスピードが上がるのかもしれませんが、やはり根本的解決手段ではありません。
相続開始後の不動産の扱いをどのようにするか、ここで間違った方向に進まないようにしなければならないのだと思います。

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